immoportal-ungarn.com · Analýza trhu 2026/2027

Analýza trhu · Nemovitosti v Maďarsku

Realitní trh v Maďarsku 2026/2027: korekce v Budapešti, stabilita na západě

22. září 2026René Unger, HUN 360 INGATLANDoba čtení cca 5 min

Po cenové eskalaci v roce 2025 se maďarský trh rezidenčních nemovitostí přeskupuje. Ceny bydlení ve 3. čtvrtletí 2025 celostátně vzrostly o 24 %, v 1. čtvrtletí 2026 následovala korekce. Budapešť, Západní Zadunají a ostatní regionální centra se přitom vyvíjejí velmi rozdílně.

Od boomu ke korekci

Boom v roce 2025 poháněly hlavně dva faktory: soukromí investoři reinvestovali kapitál z končících vysoce úročených státních dluhopisů do rezidenčních nemovitostí a stát zavedl cílené úvěrové dotace. V Budapešti a velkých aglomeracích byly ceny chvílemi o více než 26 % vyšší než o rok dříve, zatímco reálné mzdy ve stejném období vzrostly jen o 6,1 %.

V polovině roku 2025 byly ceny celostátně již o 18,8 % nad úrovní odůvodněnou fundamenty. Nadhodnocení a klesající dostupnost vedly v 1. čtvrtletí 2026 k poklesu nominálních cen o 2,5 % oproti předchozímu čtvrtletí. Meziročně zůstal růst o 8,6 %.

• Starší byty: −2,9 % mezičtvrtletně
• Novostavby: +3,9 % meziročně, podpořeno vysokými náklady na materiál a práci

Budapešť: rozdělený trh

Průměrná cena za m² starších bytů se v hlavním městě pohybuje kolem 1,21–1,40 mil. HUF/m². Novostavby byly nabízeny průměrně za 1,72 mil. HUF/m².

V nižším a středním segmentu podporuje poptávku program „Otthon Start“: kupci prvního bydlení získávají státem podporované hypotéky s fixní sazbou 3,0 %. Koncem roku 2025 zaměřilo zhruba 60 % budapešťských zájemců své hledání na podporované nemovitosti, hlavně kompaktní byty do 60 m² v dobře dostupných obvodech. Nad 1,5–2,0 mil. HUF/m² poptávka znatelně slábne, protože nedotované úvěry mají tržní sazby 6,6–7,8 %.

Západní Zadunají: nejlikvidnější trh mimo Budapešť

Příhraniční region s župami Győr-Moson-Sopron, Vas a Zala těží z blízkosti Rakouska a Německa, nadprůměrné kupní síly a husté průmyslové struktury.

Osa Győr – Sopron – Mosonmagyaróvár

V Győru se ceny za m² pohybují zhruba od 970 000 do 1,025 mil. HUF. Průměrný prostor pro vyjednávání činí jen 2,0 %, protože kvalitního bydlení je nedostatek. Nemovitosti najdou kupce v průměru za méně než dva měsíce.

Vas a Szombathely

V Szombathely dosáhly nabídkové ceny téměř 800 000 HUF/m². Po ročních přírůstcích přes 14 % v roce 2025 nabídkové ceny v polovině roku 2026 mírně klesly (−1,7 % meziměsíčně).

Prognóza pro Západní Zadunají 2026/2027

• Ochlazení: Podle MNB klesly ceny ve 2. čtvrtletí 2026 ve městech o 0,6 % a v menších obcích o 2,8 % oproti předchozímu čtvrtletí. Pro Győr, Sopron a Szombathely očekáváme v letech 2026/27 stagnaci až růst zhruba +4 % ročně, pro venkovské lokality stagnaci až mírné poklesy (vlastní odhad, viz Západní Maďarsko 2026).
• Stabilní poptávka po rekonstrukcích a novostavbách: Vysoký vlastní kapitál místních kupců udržuje stabilní poptávku po energeticky renovovaných starších nemovitostech a novostavbách.
• Nájemní trh: Díky přílivu odborníků zůstává poptávka po nájmu v Győru a Sopronu vysoká. Hrubé nájemní výnosy se pohybují kolem 5,5–6,2 %, tedy nad Budapeští.

Další regionální centra

• Debrecín: Velké investice v automobilovém a bateriovém průmyslu (mj. BMW) z něj dělají s cca 1,25 mil. HUF/m² nejdražší provinční město (+7,3 %).
• Szeged: S příchodem BYD vzrostly ceny o 18,5 % na cca 1,00 mil. HUF/m².
• Pécs: Oživení na téměř 998 000 HUF/m² (+21,8 %).
• Miskolc: S cca 509 000 HUF/m² (+0,8 %) jedna z nejnižších cenových hladin.

Přehled cen za m²

Zdroje: KSH, MNB, Duna House, Ingatlan.com. * Budapešť: změna průměrné ceny za m² starších bytů, 1. čtvrtletí 2026 oproti 1. čtvrtletí 2025 (KSH, Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2026. I. negyedév).