immoportal-ungarn.com · Marktanalyse 2026/2027

Marktanalyse · Vastgoed in Hongarije

Vastgoedmarkt Hongarije 2026/2027: correctie in Boedapest, stabiliteit in het westen

22 september 2026René Unger, HUN 360 INGATLANLeestijd ca. 5 min.

Na de prijsexplosie van 2025 herschikt de Hongaarse woningmarkt zich. De woningprijzen stegen in het derde kwartaal van 2025 landelijk met 24%, in het eerste kwartaal van 2026 volgde een correctie. Boedapest, West-Transdanubië en de overige regionale centra ontwikkelen zich daarbij heel verschillend.

Van hausse naar correctie

De hausse van 2025 werd vooral gedragen door twee factoren: particuliere beleggers herinvesteerden kapitaal uit aflopende hoogrentende staatsobligaties in woningen, en de overheid voerde gerichte kredietsubsidies in. In Boedapest en de grote agglomeraties lagen de prijzen soms meer dan 26% boven het jaar ervoor, terwijl de reële lonen in dezelfde periode slechts met 6,1% stegen.

Medio 2025 lagen de prijzen landelijk al 18,8% boven het niveau dat door fundamentals te verklaren is. Overwaardering en afnemende betaalbaarheid leidden in Q1 2026 tot een daling van de nominale prijzen met 2,5% ten opzichte van het vorige kwartaal. Op jaarbasis bleef een stijging van 8,6% over.

• Bestaande appartementen: −2,9% op kwartaalbasis
• Nieuwbouw: +3,9% op jaarbasis, gesteund door hoge materiaal- en loonkosten

Boedapest: een tweedeelde markt

De gemiddelde prijs per m² voor bestaande appartementen ligt in de hoofdstad rond 1,21–1,40 mln. HUF/m². Nieuwbouw werd gemiddeld aangeboden voor 1,72 mln. HUF/m².

In het lagere en middensegment ondersteunt het programma „Otthon Start” de vraag: starters krijgen door de staat gesteunde hypotheken met 3,0% vaste rente. Eind 2025 richtte zo'n 60% van de Boedapester zoekers zich op subsidiabele woningen, vooral compacte appartementen onder 60 m² in goed bereikbare districten. Boven 1,5–2,0 mln. HUF/m² neemt de vraag duidelijk af, omdat vrij gefinancierde leningen marktrentes van 6,6–7,8% hebben.

West-Transdanubië: de meest liquide markt buiten Boedapest

De grensregio met de comitaten Győr-Moson-Sopron, Vas en Zala profiteert van de nabijheid van Oostenrijk en Duitsland, bovengemiddelde koopkracht en een dichte industriële structuur.

As Győr – Sopron – Mosonmagyaróvár

In Győr liggen de prijzen per m² tussen ongeveer 970.000 en 1,025 mln. HUF. De gemiddelde onderhandelingsmarge bedraagt slechts 2,0%, omdat kwalitatieve woonruimte schaars is. Woningen vinden gemiddeld binnen twee maanden een koper.

Vas en Szombathely

In Szombathely bereikten de vraagprijzen bijna 800.000 HUF/m². Na jaarlijkse stijgingen van meer dan 14% in 2025 daalden de vraagprijzen medio 2026 licht (−1,7% op maandbasis).

Prognose West-Transdanubië 2026/2027

• Afkoeling: Volgens de MNB daalden de prijzen in Q2 2026 in steden met 0,6% en in dorpen met 2,8% ten opzichte van het vorige kwartaal. Voor Győr, Sopron en Szombathely verwachten we in 2026/27 een zijwaartse beweging tot ca. +4% per jaar, voor landelijke locaties stagnatie tot lichte dalingen (eigen inschatting, zie West-Hongarije 2026).
• Stabiele vraag naar renovatie en nieuwbouw: Het hoge eigen vermogen van lokale kopers houdt de vraag naar energetisch gerenoveerde bestaande woningen en nieuwbouw stabiel.
• Huurmarkt: Door de instroom van vakkrachten blijft de huurvraag in Győr en Sopron hoog. De bruto huurrendementen liggen rond 5,5–6,2% en daarmee boven Boedapest.

Overige regionale centra

• Debrecen: Grote investeringen in de auto- en batterij-industrie (o.a. BMW) maken de stad met ca. 1,25 mln. HUF/m² tot de duurste provinciestad (+7,3%).
• Szeged: Met de komst van BYD stegen de prijzen met 18,5% tot ca. 1,00 mln. HUF/m².
• Pécs: Herstel tot bijna 998.000 HUF/m² (+21,8%).
• Miskolc: Met ca. 509.000 HUF/m² (+0,8%) een van de laagste prijsniveaus.

Prijzen per m² in één oogopslag

Bronnen: KSH, MNB, Duna House, Ingatlan.com. * Boedapest: verandering van de gemiddelde prijs per m² van bestaande appartementen, Q1 2026 t.o.v. Q1 2025 (KSH, Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2026. I. negyedév).