immoportal-ungarn.com · Otthon Start & Hövtv. 2026Právo a financování · Nemovitosti v Maďarsku
Otthon Start a zákon o místní identitě: co musí kupci vědět v roce 2026
Od roku 2025 ovlivňují maďarský trh rezidenčních nemovitostí dvě úpravy: státem dotovaný hypoteční program Otthon Start a zákon XLVIII/2025 o ochraně místní identity (Hövtv.). První usnadňuje financování kupcům prvního bydlení, druhý umožňuje obcím řídit přistěhování. Kdo kupuje přes Otthon Start, je od omezení zákona osvobozen.
1. Program Otthon Start
Otthon Start je státem dotovaný hypoteční úvěr na koupi nebo výstavbu bydlení v Maďarsku. Je určen především kupcům prvního bydlení, bez ohledu na rodinný stav a počet dětí. Program běží od 1. září 2025 a lze jej kombinovat s dalšími podporami, jako je CSOK Plusz nebo úvěr Babaváró.
| Základní údaje | Pravidlo |
|---|---|
| Výše úvěru | max. 50 mil. HUF |
| Doba splatnosti | až 25 let |
| Úroková sazba | fixně 3,0 % ročně po celou dobu splatnosti |
| Vlastní zdroje | běžně 20 %; 10 % pro kupce prvního bydlení nebo u energeticky úsporných nemovitostí (banky mohou požadovat více) |
| Kupní cena bytu | max. 100 mil. HUF |
| Kupní cena rodinného domu | max. 150 mil. HUF |
| Cena za m² | max. 1,5 mil. HUF/m² |
Oba cenové limity platí současně: byt o 60 m² smí stát nejvýše 90 mil. HUF (60 × 1,5 mil. HUF).
Podmínky
- Sociální pojištění: nejméně 2 roky nepřetržitého pojištění v Maďarsku (TB-jogviszony), například díky zaměstnání, podnikání nebo dennímu studiu.
- Žádné významné předchozí vlastnictví: za posledních 10 let žádný vlastnický podíl vyšší než 50 % na rezidenční nemovitosti. Výjimky platí mj. pro podíly v hodnotě pod 15 mil. HUF.
- Státní občanství: maďarské občanství nebo pobytový status stanovený nařízením.
- Další podmínky: zletilost, žádné veřejné dluhy, trestní bezúhonnost, kladné posouzení bonity bankou.
2. Zákon XLVIII/2025 o ochraně místní identity
Zákon (maďarsky „a helyi önazonosság védelméről“, zkráceně Hövtv.) je účinný od 1. července 2025. Podrobnosti upravuje vládní nařízení 240/2025 (VII. 31.). Obce tak mohou samy řídit rozrůstání zástavby, spekulace a nežádoucí růst počtu obyvatel. Nástroje se uplatní jen tehdy, když obec vydá vlastní vyhlášku.
- Obecní předkupní právo: Prodává-li někdo přistěhovalci, mají v tomto pořadí přednost: obec, vlastníci sousedních pozemků a ostatní vlastníci v obci. Sousedé a vlastníci musí své právo držet nejméně 5 let.
- Podmínky přihlášení k pobytu: Přihlášení lze zakázat nebo vázat na podmínky.
- Příspěvek na přistěhování: Obce mohou od přistěhovalců požadovat příspěvek (betelepülési hozzájárulás).
- Působnost: Za přistěhovalce se považují jen fyzické osoby bez bydliště, místa pobytu nebo majetku v obci. Firmy a jiné právnické osoby jako kupci nespadají pod zákon.
Zákon uvádí osvobozené skupiny osob, například příbuzné místních obyvatel, rodáky z obce nebo zaměstnance, kteří se stěhují za prací. Obce mohou osvobodit další skupiny. Vládní úřady (Kormányhivatal) vyhlášky přezkoumávají a již několikrát vytkly porušení práva.
3. Souhra: co platí pro kupce s Otthon Start?
- Zákonné osvobození: Kdo kupuje se státní podporou bydlení, například Otthon Start, CSOK Plusz nebo Falusi CSOK, je od omezení zákona osvobozen. Obecní předkupní práva, příspěvky na přistěhování ani omezení přihlášení se na něj nevztahují.
- Zdržení v průběhu: Navzdory osvobození vzniká dodatečná práce. Kupní smlouvu je třeba předložit obci ke kontrole a osvobození se stanoví na žádost. Kvůli lhůtám pro vyvěšení a přezkum v délce 30 až 60 dní trvá znatelně déle od podpisu po vyplacení úvěru.
4. Význam pro kupce z Německa a Rakouska
Kupci z německy mluvících zemí podmínky Otthon Start zpravidla nesplňují, protože jim chybí doba maďarského sociálního pojištění nebo potřebný status. Osvobození od zákona o místní identitě se proto na ně také nevztahuje. Kdo se stěhuje do obce s takovou vyhláškou, je považován za přistěhovalce. Pak se mohou uplatnit předkupní práva, příspěvky na přistěhování nebo podmínky přihlášení k pobytu.
Před podpisem smlouvy by proto pověřený advokát měl ověřit, zda obec vydala vyhlášku podle Hövtv. a jaké nástroje používá. Uplatní-li oprávněná osoba předkupní právo, koupě se neuskuteční. Lhůta k tomu činí 30 dní.
Obecní vyhlášky si ověřte sami
Zda obec vydala vyhlášku podle zákona, lze zjistit v oficiální právní databázi maďarského státu:
- Nemzeti Jogszabálytár – NJT (národní databáze předpisů): njt.hu
- Vyhledávání: V části „Önkormányzati rendeletek“ (obecní vyhlášky) zadejte „helyi önazonosság“ (místní identita) nebo „2025. évi XLVIII.“
Zdroje
- 2025. évi XLVIII. törvény a helyi önazonosság védelméről (Hövtv.), Nemzeti Jogszabálytár
- 240/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet o uplatňování nástrojů Hövtv.
- Vláda Maďarska / Magyar Nemzeti Bank: podmínky programu Otthon Start (od 1. 9. 2025)
- OTP Bank: program Otthon Start, úvěrové podmínky a podmínky pro nemovitosti
- e-ingatlanugyvedek.hu: přehled obcí s vyhláškami podle Hövtv. (stav k září 2026)
Zdroj obrázku: Pécs – joakant / Pixabay (licence obsahu Pixabay).
Toto shrnutí slouží k obecné informaci a nepředstavuje právní ani finanční poradenství. Všechny údaje bez záruky.