immoportal-ungarn.com · Otthon Start & Hövtv. 2026

Recht & financiering · Vastgoed in Hongarije

Otthon Start en de wet op lokale identiteit: wat kopers in 2026 moeten weten

22 september 2026René Unger, HUN 360 INGATLANLeestijd ca. 5 min.

Sinds 2025 bepalen twee regelingen de Hongaarse woningmarkt: het door de staat gesubsidieerde hypotheekprogramma Otthon Start en wet XLVIII/2025 ter bescherming van de lokale identiteit (Hövtv.). De ene maakt financiering voor starters makkelijker, de andere stelt gemeenten in staat de vestiging van nieuwkomers te sturen. Wie via Otthon Start koopt, is vrijgesteld van de beperkingen van de wet.

1. Het Otthon Start-programma

Otthon Start is een door de staat gesubsidieerde hypotheek voor de aankoop of bouw van een woning in Hongarije. Het richt zich vooral op starters en is onafhankelijk van burgerlijke staat en aantal kinderen. Het programma loopt sinds 1 september 2025 en is te combineren met andere regelingen zoals CSOK Plusz of de Babaváró-lening.

Beide prijsgrenzen gelden tegelijk: een appartement van 60 m² mag hoogstens 90 mln. HUF kosten (60 × 1,5 mln. HUF).

Voorwaarden

• Sociale verzekering: minimaal 2 jaar onafgebroken verzekerd in Hongarije (TB-jogviszony), bijvoorbeeld via dienstverband, zelfstandig ondernemerschap of voltijdstudie.
• Geen noemenswaardig eerder bezit: in de afgelopen 10 jaar geen eigendomsaandeel van meer dan 50% in een woning. Uitzonderingen gelden onder meer voor aandelen met een waarde onder 15 mln. HUF.
• Nationaliteit: Hongaarse nationaliteit of een in het besluit vastgelegde verblijfsstatus.
• Overige voorwaarden: meerderjarigheid, geen openbare schulden, geen strafblad, positieve kredietbeoordeling door de bank.

2. Wet XLVIII/2025 ter bescherming van de lokale identiteit

De wet (Hongaars „a helyi önazonosság védelméről”, kortweg Hövtv.) is sinds 1 juli 2025 van kracht. De details staan in regeringsbesluit 240/2025 (VII. 31.). Gemeenten kunnen hiermee zelf verrommeling, speculatie en ongewenste bevolkingsgroei sturen. De instrumenten gelden alleen als een gemeente een eigen verordening vaststelt.

• Gemeentelijk voorkooprecht: Verkoopt iemand aan een nieuwkomer, dan hebben in deze volgorde voorrang: de gemeente, de eigenaren van aangrenzende percelen en de overige eigenaren in de plaats. Buren en eigenaren moeten hun recht al minstens 5 jaar bezitten.
• Voorwaarden bij inschrijving: De inschrijving van de woonplaats kan worden verboden of aan voorwaarden worden verbonden.
• Vestigingsbijdrage: Gemeenten kunnen van nieuwkomers een vestigingsbijdrage (betelepülési hozzájárulás) vragen.
• Toepassingsgebied: Als nieuwkomer gelden alleen natuurlijke personen zonder woonplaats, verblijfplaats of eigendom in de plaats. Bedrijven en andere rechtspersonen vallen als koper niet onder de wet.

De wet noemt vrijgestelde groepen, zoals familieleden van inwoners, mensen die uit de plaats afkomstig zijn of werknemers die voor hun werk verhuizen. Gemeenten kunnen extra groepen vrijstellen. De overheidsdiensten (Kormányhivatal) toetsen de verordeningen en hebben al meermaals schendingen van het recht vastgesteld.

3. Samenspel: wat geldt voor Otthon Start-kopers?

• Wettelijke vrijstelling: Wie met staatssteun voor woningen koopt, zoals Otthon Start, CSOK Plusz of Falusi CSOK, is vrijgesteld van de beperkingen van de wet. Gemeentelijke voorkooprechten, vestigingsbijdragen en inschrijvingsbeperkingen gelden niet voor hem.
• Vertraging in het proces: Ondanks de vrijstelling is er extra werk. Het koopcontract moet ter controle aan de gemeente worden voorgelegd en de vrijstelling wordt op aanvraag vastgesteld. Door publicatie- en controletermijnen van 30 tot 60 dagen duurt het merkbaar langer van ondertekening tot uitbetaling van de lening.

4. Betekenis voor kopers uit Duitsland en Oostenrijk

Kopers uit Duitstalige landen voldoen doorgaans niet aan de voorwaarden van Otthon Start, omdat ze de Hongaarse verzekeringsperiode of de vereiste status missen. Voor hen geldt daarom ook de vrijstelling van de wet op lokale identiteit niet. Wie naar een gemeente met zo'n verordening verhuist, geldt als nieuwkomer. Dan kunnen voorkooprechten, vestigingsbijdragen of voorwaarden voor inschrijving van toepassing zijn.

Vóór ondertekening moet de advocaat daarom nagaan of de gemeente een verordening op grond van de Hövtv. heeft vastgesteld en welke instrumenten ze gebruikt. Maakt een gerechtigde gebruik van zijn voorkooprecht, dan gaat de koop niet door. De termijn daarvoor is 30 dagen.

Gemeentelijke verordeningen zelf controleren

Of een gemeente een verordening op grond van de wet heeft vastgesteld, kunt u nagaan in de officiële wettendatabank van de Hongaarse staat:

• Nemzeti Jogszabálytár – NJT (nationale wettendatabank): njt.hu
• Zoeken: Onder „Önkormányzati rendeletek” (gemeentelijke verordeningen) de term „helyi önazonosság” (lokale identiteit) of „2025. évi XLVIII.” invoeren.