immoportal-ungarn.com · Otthon Start & Hövtv. 2026

Recht & Finanzierung · Immobilien Ungarn

Otthon Start und Lokalidentitätsgesetz: Was Käufer 2026 wissen müssen

22. September 2026René Unger, HUN 360 INGATLANLesezeit ca. 5 Min.

Zwei Regelungen prägen den ungarischen Wohnimmobilienmarkt seit 2025: das staatlich geförderte Hypothekenprogramm Otthon Start und das Gesetz XLVIII/2025 zum Schutz der lokalen Identität (Hövtv.). Das eine erleichtert Erstkäufern die Finanzierung, das andere erlaubt Gemeinden, den Zuzug zu steuern. Wer über Otthon Start kauft, ist von den Beschränkungen des Gesetzes befreit.

1. Das Otthon-Start-Programm

Otthon Start ist ein staatlich gefördertes Hypothekendarlehen für den Kauf oder Bau einer Wohnimmobilie in Ungarn. Es richtet sich vor allem an Erstkäufer und ist unabhängig von Familienstand und Kinderzahl. Das Programm läuft seit dem 1. September 2025 und lässt sich mit weiteren Förderungen wie CSOK Plusz oder dem Babaváró-Kredit kombinieren.

Beide Preisgrenzen gelten gleichzeitig: Eine 60-m²-Wohnung darf höchstens 90 Mio. HUF kosten (60 × 1,5 Mio. HUF).

Voraussetzungen

• Sozialversicherung: mindestens 2 Jahre ununterbrochenes Versicherungsverhältnis in Ungarn (TB-jogviszony), zum Beispiel durch Anstellung, Selbstständigkeit oder Vollzeitstudium.
• Kein nennenswerter Vorbesitz: in den letzten 10 Jahren kein Eigentumsanteil von mehr als 50 % an einer Wohnimmobilie. Ausnahmen gelten unter anderem für Anteile im Wert unter 15 Mio. HUF.
• Staatsangehörigkeit: ungarische Staatsbürgerschaft oder ein in der Verordnung festgelegter Aufenthaltsstatus.
• Weitere Bedingungen: Volljährigkeit, keine öffentlichen Schulden, keine Vorstrafen, positive Bonitätsprüfung der Bank.

2. Gesetz XLVIII/2025 zum Schutz der lokalen Identität

Das Gesetz (ungarisch „a helyi önazonosság védelméről“, kurz Hövtv.) ist seit dem 1. Juli 2025 in Kraft. Die Details regelt die Regierungsverordnung 240/2025 (VII. 31.). Gemeinden können damit Zersiedelung, Spekulation und unerwünschtes Bevölkerungswachstum selbst steuern. Die Instrumente greifen nur, wenn eine Gemeinde eine eigene Satzung erlässt.

• Kommunales Vorkaufsrecht: Verkauft jemand an einen Zuziehenden, haben in dieser Reihenfolge Vorrang: die Gemeinde, die Eigentümer der Nachbargrundstücke und die übrigen Eigentümer im Ort. Nachbarn und Eigentümer müssen ihr Recht seit mindestens 5 Jahren besitzen.
• Auflagen bei der Wohnsitzanmeldung: Die Anmeldung kann untersagt oder an Bedingungen geknüpft werden.
• Zuzugsbeitrag: Gemeinden können von Zuziehenden einen Ansiedlungsbeitrag (betelepülési hozzájárulás) verlangen.
• Geltungsbereich: Als Zuziehende gelten nur natürliche Personen ohne Wohnsitz, Aufenthaltsort oder Eigentum im Ort. Unternehmen und andere juristische Personen fallen als Käufer nicht darunter.

Das Gesetz nennt Personengruppen, die befreit sind, etwa Angehörige von Ortsansässigen, Menschen, die aus dem Ort stammen, oder Beschäftigte, die zum Arbeiten zuziehen. Gemeinden können weitere Gruppen befreien. Die Kormányhivatalok prüfen die Satzungen und haben bereits mehrfach Rechtsverstöße beanstandet.

3. Zusammenspiel: Was gilt für Otthon-Start-Käufer?

• Gesetzliche Befreiung: Wer mit staatlicher Wohnbauförderung kauft, etwa Otthon Start, CSOK Plusz oder Falusi CSOK, ist von den Beschränkungen des Gesetzes befreit. Kommunale Vorkaufsrechte, Zuzugsbeiträge und Anmeldebeschränkungen gelten für ihn nicht.
• Verzögerung im Ablauf: Trotz der Befreiung entsteht Mehraufwand. Der Kaufvertrag muss der Gemeinde zur Prüfung vorgelegt werden, die Befreiung wird auf Antrag festgestellt. Durch Aushang- und Prüffristen von 30 bis 60 Tagen dauert es spürbar länger von der Unterzeichnung bis zur Auszahlung des Kredits.

4. Bedeutung für Käufer aus Deutschland und Österreich

Käufer aus dem DACH-Raum erfüllen die Voraussetzungen für Otthon Start in der Regel nicht, weil ihnen die ungarische Sozialversicherungszeit oder der erforderliche Status fehlt. Für sie gilt deshalb auch die Befreiung vom Lokalidentitätsgesetz nicht. Wer in eine Gemeinde mit entsprechender Satzung zieht, gilt als Zuziehender. Dann können Vorkaufsrechte, Zuzugsbeiträge oder Bedingungen für die Wohnsitzanmeldung greifen.

Vor der Vertragsunterzeichnung sollte der beauftragte Anwalt deshalb prüfen, ob die Gemeinde eine Satzung nach dem Hövtv. erlassen hat und welche Instrumente sie nutzt. Macht ein Berechtigter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch, kommt der Kauf nicht zustande. Die Frist dafür beträgt 30 Tage.

Gemeindeverordnungen selbst prüfen

Ob eine Gemeinde eine Verordnung nach dem Gesetz erlassen hat, lässt sich in der offiziellen Gesetzesdatenbank des ungarischen Staates nachsehen:

• Nemzeti Jogszabálytár – NJT (Nationale Gesetzdatenbank): njt.hu
• Suche: Unter „Önkormányzati rendeletek“ (Gemeindeverordnungen) den Begriff „helyi önazonosság“ (lokale Identität) oder „2025. évi XLVIII.“ eingeben.