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Marktbericht · Immobilien in Westungarn

Westungarn 2026: Grenznahe Lagen im Aufwind

22. September 2026René Unger, HUN 360 INGATLANLesezeit ca. 5 Min.

Die Region Westtransdanubien (Nyugat-Dunántúl) mit Sopron, Szombathely, Kőszeg und Mosonmagyaróvár zieht zunehmend Käufer aus Österreich und Deutschland an. Die Quadratmeterpreise liegen deutlich unter denen im Burgenland, in Wien oder in Süddeutschland, die Anbindung nach Österreich ist gut. Gleichzeitig hat sich das Marktgeschehen nach dem Boom 2025 verlangsamt.

Grenzstädte und Pendlerachsen

Die wichtigsten Orte auf ungarischer Seite sind Sopron, Szombathely, Kőszeg und Mosonmagyaróvár. Viele Ungarn pendeln zur Arbeit ins Burgenland oder nach Wien. Die wichtigsten Achsen sind die S31 (Sopron–Eisenstadt), die M1/A4 (Győr–Wien) sowie die M85 und M86 zwischen Győr, Sopron und Szombathely. Offizielle Grenzgängerstatistiken liegen nicht vor. Für Käufer bedeutet die Anbindung, dass Wien oder Eisenstadt von vielen Orten aus im Alltag erreichbar sind.

Angebot und Preise

Angeboten werden vor allem ältere Einfamilienhäuser und Wohnungen in neuen Wohnanlagen (Lakópark), etwa in Sopron und Hegyeshalom. In gehobenen Lagen von Sopron und Umgebung, zum Beispiel in Ágfalva, kosten Häuser rund 1,1–1,3 Mio. HUF/m². In Vas und Zala liegen die Preise mit etwa 0,8–1,0 Mio. HUF/m² niedriger. Auf ingatlan.com waren im September 2026 rund 280 Häuser in Sopron inseriert.

Laut KSH lagen die Wohnungspreise landesweit im 1. Quartal 2026 nominal 8,6 % über dem Vorjahr; in den Komitatssitzen wie Győr, Szombathely oder Zalaegerszeg stiegen die Quadratmeterpreise gebrauchter Wohnungen um 15 %. Die Zahl der Verkäufe lag nach vorläufigen Daten rund 11 % unter dem Vorjahresquartal. Langfristig hat sich das ungarische Preisniveau seit 2015 etwa verdreifacht, während es in Österreich seit 2019 weitgehend stagniert.

Nachfrage aus Österreich und Deutschland

Die Nachfrage kommt vor allem aus Österreich. Gesucht werden günstige Zweit- oder Alterswohnsitze, weil das Burgenland und Wien deutlich teurer sind. Käufer aus Deutschland, vor allem aus Bayern und Baden-Württemberg, spielen eine kleinere Rolle. Lokale Makler schätzen den Anteil österreichischer Käufer in Sopron auf 30–50 %.

• Verkauf zuerst: Viele Käufer müssen zunächst ihre Immobilie in Deutschland oder Österreich verkaufen. Das verlängert den Kaufprozess.
• Finanzierung: Kredite ausländischer Banken für ungarische Immobilien sind oft schwer zu bekommen, meist ist ein hoher Eigenkapitalanteil nötig.
• Lebenshaltung: Verbraucherpreise und Grundsteuern liegen deutlich unter österreichischem Niveau.
• EU-Freizügigkeit: Käufer aus Deutschland und Österreich brauchen keine Erwerbsgenehmigung. Wer länger als 90 Tage bleibt, meldet den Aufenthalt an und erhält eine Registrierungsbescheinigung.

Vergleich mit Bayern und Oberösterreich

Richtwerte; „–“ = in den Quellen nicht ermittelbar.

Ausblick 2026/2027

Nach dem Boom 2025 kühlt der Markt ab. Laut MNB sanken die Wohnpreise im 2. Quartal 2026 landesweit um 1,1 % gegenüber dem Vorquartal, in Städten um 0,6 % und in kleineren Gemeinden (községek) um 2,8 %. Die Zahl der Verkäufe lag im ersten Halbjahr rund 10 % unter dem Vorjahr; die Analysten der MBH erwarten für 2026 nur noch 118.000–125.000 Transaktionen nach rund 147.000 im Jahr 2025. Zugleich lagen die Preise Ende 2025 nach Berechnung der MNB 22,5 % über dem durch Fundamentaldaten begründbaren Niveau.

Die MBH rechnet für 2026 landesweit noch mit einem Jahresplus von 8–13 %. Solche Jahresraten enthalten allerdings die starken Anstiege ab Herbst 2025. Für Käufer ist heute die Entwicklung von Quartal zu Quartal aussagekräftiger. Wir unterscheiden deshalb nach Lage:

Eigene Einschätzung von HUN 360 INGATLAN auf Basis der genannten Daten von MNB, KSH und MBH, keine Prognose eines Instituts. Bei einer Inflation von 2–3 % (MBH-Prognose) bedeutet die Spanne für ländliche Lagen real eher sinkende Preise.

Risiken

• Konjunktur in Österreich und Deutschland: Das WIFO erwartet für Österreich nur 0,9 % Wachstum 2026 und 1,1 % 2027, die Arbeitslosenquote liegt bei rund 7,5 %. Davon hängen die Einkommen der Grenzpendler und die Nachfrage österreichischer Käufer ab.
• Energiepreise und geopolitische Krisen: Der jüngste Energiepreisschock durch den Nahostkonflikt zeigt, wie schnell äußere Ereignisse Konjunktur und Kaufbereitschaft dämpfen.
• Zinsen und Wechselkurs: Die MNB hat den Leitzins auf 5,75 % gesenkt; weitere Schritte sind unsicher. Schwankungen zwischen Forint und Euro verändern die Preise für Käufer aus dem Euroraum.
• Mehr Angebot: Erwartet werden rund 15.000 fertiggestellte Neubauwohnungen 2026 und bis zu 20.000 im Jahr 2027. Das erhöht den Wettbewerb für Bestandsobjekte.
• Gemeindesatzungen: Nach dem Lokalidentitätsgesetz können einzelne Gemeinden den Zuzug einschränken.
• Wiederverkauf: Auf dem Land dauert ein Verkauf oft lange. Käufer sollten mit einer langen Haltedauer planen.