immoportal-ungarn.com · Piacelemzés 2026/2027

Piacelemzés · Magyarországi ingatlanok

Magyarország ingatlanpiaca 2026/2027: korrekció Budapesten, stabilitás nyugaton

2026. szeptember 22.René Unger, HUN 360 INGATLANOlvasási idő kb. 5 perc

A 2025-ös áreszkaláció után a magyar lakóingatlan-piac újrarendeződik. A lakásárak 2025 harmadik negyedévében országosan 24%-kal emelkedtek, 2026 első negyedévében korrekció következett. Budapest, a Nyugat-Dunántúl és a többi regionális központ eközben nagyon eltérően alakul.

A fellendüléstől a korrekcióig

A 2025-ös fellendülést főként két tényező hajtotta: a lakossági befektetők a lejáró, magas kamatozású állampapírokból felszabaduló tőkét lakóingatlanba forgatták, az állam pedig célzott hiteltámogatásokat vezetett be. Budapesten és a nagyobb agglomerációkban az árak időnként több mint 26%-kal meghaladták az előző évit, miközben a reálbérek ugyanebben az időszakban csak 6,1%-kal nőttek.

2025 közepén az árak országosan már 18,8%-kal a fundamentumokkal indokolható szint felett voltak. A túlértékeltség és a romló megfizethetőség 2026 első negyedévében a nominális árak 2,5%-os csökkenéséhez vezetett az előző negyedévhez képest. Éves összevetésben 8,6%-os növekedés maradt.

• Használt lakások: −2,9% negyedéves összevetésben
• Új építésű lakások: +3,9% éves összevetésben, a magas anyag- és bérköltségek miatt

Budapest: kettészakadt piac

A használt lakások átlagos négyzetméterára a fővárosban kb. 1,21–1,40 millió Ft/m². Az új építésű lakásokat átlagosan 1,72 millió Ft/m²-es áron kínálták.

Az alsó és középső szegmensben az „Otthon Start” program támasztja alá a keresletet: az első lakásvásárlók 3,0%-os fix kamatú, államilag támogatott jelzáloghitelt kapnak. 2025 végén a budapesti érdeklődők mintegy 60%-a támogatható ingatlanokra összpontosított, elsősorban 60 m² alatti, jól megközelíthető kerületekben lévő kompakt lakásokra. 1,5–2,0 millió Ft/m² felett viszont érezhetően csökken a kereslet, mert a piaci hitelek kamata 6,6–7,8%.

Nyugat-Dunántúl: Budapesten kívül a leglikvidebb piac

A Győr-Moson-Sopron, Vas és Zala megyét magában foglaló határ menti régió profitál Ausztria és Németország közelségéből, az átlagon felüli vásárlóerőből és a sűrű ipari szerkezetből.

Győr – Sopron – Mosonmagyaróvár tengely

Győrben a négyzetméterárak kb. 970 000 és 1,025 millió Ft között mozognak. Az átlagos alkurés mindössze 2,0%, mivel kevés a minőségi lakás. Az ingatlanok átlagosan két hónapon belül vevőre találnak.

Vas megye és Szombathely

Szombathelyen a kínálati árak megközelítették a 800 000 Ft/m²-t. A 2025-ös, 14% feletti éves növekedés után 2026 közepén a kínálati árak kissé csökkentek (−1,7% havi összevetésben).

Előrejelzés Nyugat-Dunántúl 2026/2027

• Lehűlés: Az MNB szerint 2026 második negyedévében az árak a városokban 0,6%-kal, a községekben 2,8%-kal csökkentek az előző negyedévhez képest. Győrben, Sopronban és Szombathelyen 2026/27-re oldalazást vagy legfeljebb évi kb. +4%-ot várunk, a vidéki lokációkban stagnálást vagy enyhe csökkenést (saját becslés, lásd Nyugat-Magyarország 2026).
• Stabil kereslet felújított és új ingatlanokra: A helyi vevők magas önereje stabilan tartja a keresletet az energetikailag korszerűsített használt és az új építésű ingatlanok iránt.
• Bérleti piac: A szakemberek beáramlása miatt Győrben és Sopronban magas marad a bérleti kereslet. A bruttó bérleti hozam kb. 5,5–6,2%, magasabb, mint Budapesten.

További regionális központok

• Debrecen: Az autóipari és akkumulátoripari nagyberuházások (többek között BMW) révén kb. 1,25 millió Ft/m²-rel a legdrágább vidéki város (+7,3%).
• Szeged: A BYD letelepedésével az árak 18,5%-kal kb. 1,00 millió Ft/m²-re emelkedtek.
• Pécs: Visszaerősödés közel 998 000 Ft/m²-re (+21,8%).
• Miskolc: Kb. 509 000 Ft/m²-rel (+0,8%) az egyik legalacsonyabb árszínvonal.

Négyzetméterárak áttekintése

Források: KSH, MNB, Duna House, Ingatlan.com. * Budapest: a használt lakások átlagos négyzetméterárának változása, 2026. I. n. év a 2025. I. n. évhez képest (KSH, Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2026. I. negyedév).