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Marktanalyse · Immobilien Ungarn

Immobilienmarkt Ungarn 2026/2027: Korrektur in Budapest, Stabilität im Westen

22. September 2026René Unger, HUN 360 INGATLANLesezeit ca. 5 Min.

Nach der Preiseskalation 2025 richtet sich der ungarische Wohnimmobilienmarkt neu aus. Die Wohnpreise stiegen im dritten Quartal 2025 landesweit um 24 %, im ersten Quartal 2026 folgte eine Korrektur. Budapest, Westtransdanubien und die übrigen Regionalzentren entwickeln sich dabei sehr unterschiedlich.

Vom Boom zur Korrektur

Getragen wurde der Boom 2025 vor allem von zwei Faktoren: Privatanleger reinvestierten Kapital aus auslaufenden, hochverzinsten Staatsanleihen in Wohnimmobilien, und der Staat führte gezielte Kreditsubventionen ein. In Budapest und den großen Ballungsräumen lagen die Preise zeitweise mehr als 26 % über dem Vorjahr, während die Reallöhne im gleichen Zeitraum nur um 6,1 % zulegten.

Mitte 2025 lagen die Preise landesweit bereits 18,8 % über dem durch Fundamentaldaten begründbaren Niveau. Überbewertung und sinkende Bezahlbarkeit führten im ersten Quartal 2026 zu einem Rückgang der Nominalpreise um 2,5 % gegenüber dem Vorquartal. Im Jahresvergleich blieb ein Plus von 8,6 %.

• Bestandswohnungen: −2,9 % im Quartalsvergleich
• Neubau: +3,9 % im Jahresvergleich, gestützt durch hohe Material- und Lohnkosten

Budapest: Zweigeteilter Markt

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen liegt in der Hauptstadt bei rund 1,21–1,40 Mio. HUF/m². Neubauten wurden im Mittel für 1,72 Mio. HUF/m² angeboten.

Im unteren und mittleren Segment stützt das Programm „Otthon Start“ die Nachfrage: Erstkäufer erhalten staatlich gestützte Hypotheken mit 3,0 % Festzins. Ende 2025 richteten rund 60 % der Budapester Kaufinteressenten ihre Suche auf förderfähige Objekte aus, vor allem Kompaktwohnungen unter 60 m² in gut angebundenen Bezirken. Oberhalb von 1,5–2,0 Mio. HUF/m² dünnt die Nachfrage dagegen spürbar aus, weil frei finanzierte Kredite bei Marktzinsen von 6,6–7,8 % liegen.

Westtransdanubien: Liquidester Markt außerhalb Budapests

Die Grenzregion mit den Komitaten Győr-Moson-Sopron, Vas und Zala profitiert von der Nähe zu Österreich und Deutschland, überdurchschnittlicher Kaufkraft und einer dichten Industriestruktur.

Achse Győr – Sopron – Mosonmagyaróvár

In Győr liegen die Quadratmeterpreise bei rund 970.000 bis 1,025 Mio. HUF. Die durchschnittliche Verhandlungsspanne beträgt nur 2,0 %, da hochwertiger Wohnraum knapp ist. Objekte finden im Schnitt in unter zwei Monaten einen Käufer.

Vas und Szombathely

In Szombathely erreichten die Angebotspreise knapp 800.000 HUF/m². Nach Jahreszuwächsen von über 14 % im Jahr 2025 gaben die Angebotspreise Mitte 2026 leicht nach (−1,7 % im Monatsvergleich).

Prognose Westtransdanubien 2026/2027

• Abkühlung: Laut MNB sanken die Preise im 2. Quartal 2026 in Städten um 0,6 % und in kleineren Gemeinden um 2,8 % gegenüber dem Vorquartal. Für Győr, Sopron und Szombathely erwarten wir 2026/27 eine Seitwärtsbewegung bis etwa +4 % pro Jahr, für ländliche Lagen Stagnation bis leichte Rückgänge (eigene Einschätzung, siehe Westungarn 2026).
• Stabile Nachfrage nach Sanierung und Neubau: Hohes Eigenkapital der lokalen Käufer hält die Nachfrage nach energetisch sanierten Bestandsobjekten und Neubauten stabil.
• Mietmarkt: Durch den Zuzug von Fachkräften bleibt die Mietnachfrage in Győr und Sopron hoch. Die Bruttomietrenditen liegen bei ca. 5,5–6,2 % und damit über Budapest.

Weitere Regionalzentren

• Debrecen: Großinvestitionen im Automobil- und Batteriesektor (u. a. BMW) machen die Stadt mit ca. 1,25 Mio. HUF/m² zur teuersten Provinzstadt (+7,3 %).
• Szeged: Mit der Ansiedlung von BYD stiegen die Preise um 18,5 % auf ca. 1,00 Mio. HUF/m².
• Pécs: Erholung auf knapp 998.000 HUF/m² (+21,8 %).
• Miskolc: Mit ca. 509.000 HUF/m² (+0,8 %) eines der niedrigsten Preisniveaus.

Quadratmeterpreise im Überblick

Quellen: KSH, MNB, Duna House, Ingatlan.com. * Budapest: Veränderung des durchschnittlichen Quadratmeterpreises gebrauchter Wohnungen, Q1 2026 ggü. Q1 2025 (KSH, Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2026. I. negyedév).